Новости

загрузка

Контакты

190005, г.Санкт-Петербург,
5-я Красноармейская ул., д.26

Тел.:(812) 746-84-97, 575-94-50

моб. тел: 962-28-40

E-Mail: sadygov@mail.ru

Эксплуатация зданий. Техническое обслуживание зданий


Эксплуатация зданий

Профессиональное обслуживание зданий (недвижимости) — это существенная составляющая высокого качества жизни. Современный горожанин большую часть времени проводит не на открытом воздухе, а в четырех стенах, и его настроение, а также самочувствие во многом зависит от обстановки в помещении, где он пребывает. Своевременная уборка, ремонтные работы, замена пришедшего в негодность оборудования — важные факторы уюта и комфорта нашей жилой и рабочей среды.

К сожалению, качество обслуживания жилищного фонда в российских городах уже на протяжении многих десятилетий, а особенно в последние годы вызывает много нареканий. Это справедливо, поскольку данный рынок существенно монополизирован структурами, доставшимися нам в наследие от неповоротливой советской системы. На сегодняшний день даже не имеется основополагающего нормативного документа, который регламентирует качественное обслуживание недвижимости: существующие советские стандарты безнадежно устарели.

С развитием в стране рыночных отношений появляются профессиональные компании по эксплуатации зданий и сооружений, которые предлагают собственные высокие стандарты качества и неукоснительно им следуют. ООО «Л-ПЛЮС» за годы работы в условиях свободного рынка и высокой конкуренции наработало богатый опыт эффективного обслуживания жилых и общественных зданий.

 

СПОСОБЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ

 

В основе качественного обслуживания недвижимости лежит простой и очевидный фактор — правильный способ. Теория менеджмента эксплуатации недвижимости выделяет два таких способа: плановый и аварийный. Нетрудно догадаться, что большинство предприятий по обслуживанию жилищного фонда, представляющих собой мрачное наследие советской эпохи, практикует второй. Для первого нужен детальный план и отчеты, свидетельствующие его соблюдение. Однако в российском ЖКХ, увы, часто документы не соответствуют реальной действительности.

При аварийном способе эксплуатации ремонтные работы проводятся только в случае крайней необходимости — вплоть до того, что существует угроза безопасности людей, находящихся в помещении.

Профессиональная эксплуатационная компания согласует свои планы с заказчиками (жителями обслуживаемого дома) и представляет им отчеты, наполненные реальным содержанием, повествующие о действительно проделанной работе. Кроме того, компания, пришедшая обслуживать дом «всерьез и надолго», разрабатывает годовой план мероприятий по эксплуатации, сетевой график обслуживания и бюджет.

Плановый способ обслуживания недвижимости подразделяется на два вида: планово-предупредительный и планово-профилактический. В первом случае ремонт или замена элементов — конструкций, отделочных материалов, инженерных систем, оборудования и т.д. — производится в соответствии с их сроками службы, без особых раздумий о том, насколько заменяемая вещь прослужит еще. Во втором случае проводится анализ степени износа элемента недвижимости, на основании которого и принимается решение: заменять, ремонтировать или оставлять в неприкосновенности, поскольку признаков неисправности не имеется.

Важно отметить, что в любой сфере деятельности исполнитель ориентируется на клиента, а представители российских жилищных служб порой откровенно игнорируют интересы жильцов, не забывая брать с них деньги, в нынешнее время немалые. Профессиональная эксплуатационная компания всегда охотно идет на контакты с людьми и активно обсуждает оптимальные способы решения их проблем, не говоря уже о конкретных действиях.

 

КЛИНИНГ

 

Это слово — не просто английский эквивалент выражению «уборка». В русском языке оно еще и указывает на системный подход в деле обеспечения и поддержания чистоты. Клининг как разновидность бизнеса существует у нас недавно. Однако все больше хозяев недвижимости привлекают к сотрудничеству профессиональные клининговые компании или предприятия по обслуживанию зданий и сооружений с мощными клининговыми подразделениями.

К сожалению, у нас в России, да и не только, уборка считается занятием простым и не престижным. На наш взгляд, это не совсем верно. С одной стороны, уборщик помещений — это специалист по ликвидации грязи, с другой — мастер наведения чистоты. Последнее звучит в позитивном ключе, которого нашему народу так не хватает для восприятия действительности. Старшее и среднее поколение россиян воспитано еще в советское время на фразе «Уважайте труд уборщиц». Сегодня, к сожалению, многие представители этой профессии не уважают сами себя, свой труд, не говоря уже о клиентах, помещения которых они призваны обслуживать. Этот вид деятельности плохо оплачивается, текучесть кадров здесь сильная, конкуренция за вакансии отнюдь не высокая даже во время экономического кризиса.

Увы, но сегодня с уборкой общедомовых помещений жилых домов дела обстоят не лучшим образом. Эксплуатационные компании обязаны информировать жильцов о графике уборки подъездов, однако бумага с такими сведениями нередко вывешивается в самый темный угол, с тем чтобы не привлекать внимания. Поэтому многие даже не подозревают о существовании подобного обязательства управляющей компании перед жильцами. Когда житель дома, узнав-таки о существовании графика уборки, интересуется, почему он не соблюдаются, ему начинают рассказывать о тяжелой жизни несчастных уборщиц, каждая из которых обслуживает в день более полусотни подъездов. В наше время за услуги ЖКХ население вынуждено платить немалые деньги, которые поступают исправно. Поэтому управляющие компании-монополисты раздувают штаты, вводят ненужные начальственные должности, а выполнять простую работу некому. Как это ни печально, но деятельность таких компаний организована по принципу «один с сошкой, семеро с ложкой». Подобной ситуации придет конец лишь в одном случае: с развитием рыночных отношений и честной конкуренции в данном секторе. К счастью, есть рыночные ниши, которые позволяют трудиться добросовестным управляющим компаниям. Это стало возможно там, где созданы эффективные ТСЖ с грамотными и энергичными председателями, которые либо привлекают к сотрудничеству профессионалов как в виде эффективных управляющих компаний, так и в виде подрядчиков, оставляя функции управления за собой.

На профессиональном предприятии клинер будет держаться за свое рабочее место, потому что получит и приличный заработок, и многие навыки, и уважительное отношение к своему труду. Это не значит, что современная клининговая или эксплуатационная компания предлагает более высокие расценки за труд уборщика. Просто его работа так организована, что он успевает за одно и то же время сделать гораздо больше, чем его коллеги-одиночки. Профессиональный подход к уборке помещений подразумевает интенсивное применение современных моющих и чистящих средств, грамотное использование бытовой техники, эффективную систему организации труда.

Стоит ли говорить о том, насколько важны в наше время правильные технические средства?! Только достаточно крупной эксплуатационной компании под силу вооружить своих клинеров современными пылесосами, оснащенными водяными фильтрами и другим высокотехнологичным оборудованием.

В профессиональной фирме по эксплуатации недвижимости уборщик может получать ощутимо больше, чем его коллеги-одиночки за счет высокой эффективности своего труда. Эффективность достигается, прежде всего, благодаря современным управленческим технологиям. Грамотный менеджер команды клинеров тщательно планирует их действия, поскольку хорошо знает все участки работы и принимает во внимание частоту их загрязнения. Так, например, очевидно, что первые этажи подъездов в ненастную погоду нужно убирать гораздо чаще, чем все остальные. Квалифицированный менеджер так распределит работу своих подчиненных, что они всегда будут находиться «в нужное время в нужном месте», трудиться без простоев, авралов и перегрузок.

От чистоты в помещениях косвенно, а то и напрямую зависит самочувствие людей. Многие россияне сегодня страдают аллергией, ослабленный иммунитет жителей больших городов делает их чувствительными к бактериям и вирусам, которые разносятся с пылью и грязью. Поэтому регулярная качественная уборка общедомовых помещений жилого дома, офисных, производственных, торговых, складских площадей имеет гораздо большее значение для нашего здоровья, чем мы сами предполагаем.

 

ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ В ЖИЛЫХ ДОМАХ

 

За последние годы энергоресурсы стремительно подорожали, и разговоры об энергосбережении уже перестали восприниматься как нудное нравоучение для несознательных граждан, которые не берегут народное добро, достающееся им слишком дешево.  

Профессиональная управляющая компания будет проявлять заботу о кошельке своих заказчиков и предлагать им, насколько это возможно, мероприятия по экономии энергии. Известно, что управляющие компании не имеют права брать денег с жильцов за посреднические услуги по приему коммунальных платежей, поэтому они не заинтересованы в увеличении потребления своими клиентами энергоресурсов.

В последнее время ведется много разговоров о переходе на энергосберегающие лампочки, которые называются компактные люминесцентные лампы (КЛЛ). Они, разумеется, имеют свои недостатки: относительно дорогие, чувствительны к частым включениям-выключениям, перепадам напряжения, изменениям температуры окружающего воздуха, могут мерцать. Кроме того, они содержат в своем составе ртуть и фосфор, а это вызывает определенные трудности при их утилизации.  В то же время бесспорны достоинства КЛЛ. Они обеспечивают высокую световую отдачу: для достижения одинакового уровня освещенности обычной лампе накаливания требуется в 4—5 раз больше электроэнергии. Следовательно, налицо ощутимая экономия. Расчеты, да и практический опыт эксплуатации недвижимости последних лет свидетельствуют о том, что при замене ламп накаливания на КЛЛ возможна экономия энергии, потребляемой на освещение, на 55%. Кроме того компактные лампы имеют длительный срок службы (от 6 до 15 тысяч часов непрерывного горения), дают возможность выбора цвета свечения (дневное, естественное, теплое), а свет от них распределяется равномернее, мягче, чем от ламп накаливания, что снижает утомляемость человека.

Энергозатраты на освещение можно экономить и другими способами. Например, применением в общедомовых помещениях светодиодных ламп, что позволит сэкономить затраты на освещение на 8%. Примерно такой же эффект (5–10%) даст окраска стен в подъездах в более светлые тона: для освещения можно применять менее мощные лампы.

Что касается экономии тепла, то в рамках мероприятий по эксплуатации недвижимости наибольшую пользу приносит модернизация систем теплоснабжения в многоквартирных домах, связанная с установкой индивидуальных тепловых пунктов (ИТП). Это дает эффект в 20—30% от затрат на тепловую энергию.  

Квалифицированная управляющая компания будет обращать самое серьезное внимание на энергосбережение и предложит жильцам целый комплекс соответствующих мероприятий сразу после заключения договора на обслуживание дома.

Предлагаемые услуги


  Победитель конкурса Строительный сайт 2010

Copyright © 2010 ЗАО РСУ “Cтрой-Сервис”
Все права защищены.